Thời hạn trả lời việc thực hiện quyền ưu tiên mua đối với phần tài sản là căn nhà thuộc sở hữu chung

Anh Nguyễn Văn L ngụ tại thành phố Thủ Đức, Tp.HCM có hỏi?

Năm 2020, bố tôi chết không di chúc để lại một căn nhà cho tôi và anh trai của tôi. Sau đó một thời gian, do cần tiền để kinh doanh nên tôi quyết định bán phần quyền sở hữu, sử dụng của mình đối với căn nhà cho A và báo cho anh trai tôi biết bằng văn bản, đồng thời yêu cầu anh trai tôi trả lời có hay không thực hiện quyền ưu tiên mua, trong vòng 30 ngày, áp dụng Luật nhà ở năm 2014 Điều 126 khoản 2.  Nhận được thông báo của tôi, anh trai tôi nói rằng mình có đến 90 ngày, chứ không phải chỉ 30 ngày, để trả lời, áp dụng BLDS năm 2015 Điều 218 khoản 3.

Cho tôi hỏi trong trường hợp này anh của tôi có bao nhiêu ngày để trả lời cho tôi và tại sao?

Vấn đề này bạn sẽ được Luật sư Lê Tư Danh trả lời như sau:

Trong trường hợp này, anh trai bạn có 30 ngày để trả lời có hay không thực hiện quyền ưu tiên mua theo quy định tại khoản 2, Điều 126 Luật nhà ở 2014.

Lý do: Có hay không việc thực hiện quyền ưu tiên mua đối với căn nhà hiện nay có hai luật áp dụng đó là Luật nhà ở năm 2014 và Bộ luật dân sự 2015, tuy nhiên trong trường hợp này thì áp dụng công thức luật riêng, luật chuyên nghành (Luật nhà ở 2014) phủ định luật chung (Bộ luật dân sự 2015). Với công thức này thì trong trường hợp nêu trên giải pháp của khoản 2, Điều 126 Luật nhà ở 2014 được lựa chọn, do Luật nhà ở là luật chuyên nghành, áp dụng riêng cho nhà ở; còn khoản 3 Điều 218 Bộ luật dân sự 2015 áp dụng chung cho tất cả các loại Bất động sản. Thật ra, việc áp dụng công thức Luật riêng, luật chuyên ngành phủ định luật chung phải được thực hiện nhằm đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật. Nói riêng về mối quan hệ giữa Bộ luật dân sự và các luật chuyên ngành, việc giải quyết xung đột, mâu thuẫn được quy định một cách tổng quát tại khoản 2,3 Điều 4 Bộ luật dân sự 2015.

“Điều 4. Áp dụng Bộ luật dân sự

…

2. Luật khác có liên quan điều chỉnh quan hệ dân sự trong các lĩnh vực cụ thể không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của Bộ luật này.
3. Trường hợp luật khác có liên quan không quy định hoặc có quy định nhưng vi phạm khoản 2 Điều này thì quy định của Bộ luật này được áp dụng.
4. Trường hợp có sự khác nhau giữa quy định của Bộ luật này và điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế.”

Mặc dù quy định trên quá chung chung và không đủ để xử lý tất cả các trường hợp mâu thuẫn giữa luật chung và luật chuyên ngành. Tuy nhiên trên thực tiễn có xu hướng ưu tiên áp dụng luật riêng, luật chuyên ngành trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa luật chuyên ngành, luật riêng và luật chung. Một trong những lý do chính được cho là luật chuyên ngành được soạn thảo bởi một bộ quản lý chuyên ngành và bộ này có nhiều lợi ích để bảo vệ giải pháp cho mình đề xuất. Trong khi đó, luật chung không thực sự gắn với lợi ích của riêng một nhóm hay một tổ chức nào.