028 3979 8335Câu hỏi: Do có quan hệ bạn bè nên vào năm 2021, tôi mua căn nhà của anh B – là chủ sở hữu với diện tích 100m2, tọa lạc tại huyện X, tỉnh Y, với giá 3 tỷ đồng. Hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng (viết tay). Tại thời điểm ký hợp đồng (viết tay), tôi đã thanh toán đầy đủ, toàn bộ 3 tỷ đồng cho anh B, anh B đã giao toàn bộ giấy tờ nhà đất và bàn giao căn nhà cho tôi quản lý, sử dụng từ 2021 cho đến nay (có biên bản bàn giao, biên nhận). Các bên thỏa thuận sau 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng (viết tay) sẽ ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng nhằm đảm bảo hiệu lực hợp đồng. Tuy nhiên, không hiểu vì lý do gì anh B không ra. Sau đó, tôi không thể liên lạc được với anh B nữa. Thưa Luật sự, để trở thành chủ sở hữu nhà đất nói trên tôi phải làm thế nào?
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho Văn phòng Luật sư Chợ Lớn. Chúng tôi xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân phải được công chứng tại Phòng/Văn phòng công chứng hoặc được chứng thực tại Ủy ban nhân dân (điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).
Mặt khác, theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015, các giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu. Do đó, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân không được công chứng/chứng thực là vi phạm về mặt hình thức, sẽ bị vô hiệu, không có giá trị về mặt pháp lý. Tuy nhiên, vẫn có các trường hợp loại trừ được quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015.
Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 có quy định một trường hợp sau:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
…
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Đối chiếu với trường hợp của bạn, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bạn và anh B chưa được công chứng/chứng thực nhưng trên thực tế, bạn đã thực hiện toàn bộ nghĩa vụ hợp đồng (thanh toán toàn bộ số tiền 3 tỷ đồng cho anh B) và anh B đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ hợp đồng (bàn giao toàn bộ giấy tờ nhà đất và căn nhà cho bạn quản lý, sử dụng từ 2021). Như vậy, căn cứ theo quy định đã viện dẫn trên thì hợp đồng giữa bạn và anh B vẫn có hiệu lực pháp luật sau khi thông qua Bản án hoặc sự công nhận sự thỏa thuận tại Tòa.
Do đó, bạn cần khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện X (nơi có bất động sản), nộp kèm các theo các tài liệu, chứng cứ để yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất nói trên.
Xin được gửi đến bạn nội dung tư vấn của Văn phòng Luật sư Chợ Lớn. Trong trường hợp bạn có nhu cầu tư vấn sâu hơn, vui lòng liên hệ đến số hotline hoặc đến trực tiếp Trụ sở văn phòng tại địa chỉ số: 35 Trần Thiện Chánh, Phường 12, Quận 10, TP. Hồ Chí Minh.
Xin trân trọng kính chào!